物业服务收费管理办法
(发改价格[2003]1864号)
第一条为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,
根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,制定本办法。
第二条本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
第十三条物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。
第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门,应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法,并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
第二十四条本办法自2004年1月1日起执行,原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)同时废止。
物业服务收费明码标价规定
第一条 为进一步规范物业服务收费行为,提高物业服务收费透明度,维护业主和物业管理企业的合法权益,促进物业管理行业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》,制定本规定。
第二条 物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务),应当按照本规定实行明码标价,标明服务项目、收费标准等有关情况。
第三条 物业管理企业实行明码标价,应当遵循公开、公平和诚实信用的原则,遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
第四条 政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。
第五条 物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全,内容真实,标示醒目,字迹清晰。
第六条 物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。
实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度,以及实际收费标准。
第七条 物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点,可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
第八条 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的,也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。
第九条 物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目,其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。
第十条 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时,物业管理企业应当在执行新标准前一个月,将所标示的相关内容进行调整,并应标示新标准开始实行的日期。
第十一条 物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外,收取任何未予标明的费用。
第十二条 对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。
第十三条 本规定自2004年10月1日起施行。
上海市住房保障和房屋管理局关于住宅物业管理区域物业服务
收费实行酬金制物业服务计费方式有关问题的通知
沪房管规范物[2015]7号
一、关于酬金制物业服务计费方式。
酬金制物业服务计费方式是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
二、关于物业服务合同相关约定
本市住宅物业管理区域物业服务收费采用酬金制物业服务计费方式的,物业服务企业应与建设单位或者业主大会在物业服务合同中约定物业服务内容、标准、收费标准、酬金以及物业服务资金使用管理、资金结余或者不足的处理方式等具体内容。
三、关于物业服务资金。
物业服务企业按照物业服务合同约定收取的物业服务费用是预收的物业服务资金,属交纳的业主所有,由物业服务企业代管。物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
四、关于物业服务支出构成
物业服务支出构成一般包括以下部分:
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、离职补偿金等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)办公费用;
(七)物业服务企业与该项目物业管理有关的固定资产折旧;
(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(九)经业主同意的物业服务资金审计费用等其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,不得计入物业服务支出,应在专项维修资金中列支。
五、关于物业服务企业酬金
物业服务企业酬金包括物业服务企业管理费用分摊、酬金税费和企业利润等。酬金由物业服务企业与建设单位或者业主大会协商确定,可以采用固定金额或者固定比例等方式在预收的物业服务资金中按月提取。
六、关于物业服务资金交纳
业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务资金。
业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务资金的,业主委员会应督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
七、关于物业服务收费票据
物业服务企业收取业主交纳的物业服务资金后,应出具相应金额的收款票据。
八、关于物业服务资金管理
物业服务企业应在企业开户银行的账户内为实行酬金制物业服务计费方式的项目逐一开设单列核算账户,存放预收的物业服务资金(扣除酬金部分)、业主公共收益和专项维修资金账户的划转资金。账户的使用与管理应遵守国家会计管理相关制度,并接受业主大会的监督。
九、关于物业服务资金年度预算
物业服务企业应在每年11月底前,向业主大会或者全体业主分别公布经业主委员会或者建设单位确认的下一年度物业服务资金预算情况,并及时答复业主或者业主大会提出的质询。下一年度物业服务资金预算金额高于物业服务合同约定的物业服务费用年度总金额的,该预算应经业主大会表决通过后施行。
物业服务企业应根据物业服务合同约定的服务标准,制定相应的物业服务方案(包括人员配置、日常维保计划等),并按照物业服务支出构成进行分项预算。年度预算应考虑物业服务方案的内容和要求、可预期的劳动力成本变化、物价指数等因素,避免过高或者过低估算相关费用,影响物业服务日常运作。
十、关于物业服务资金半年度账目公布
物业服务企业应在每年8月底前,向业主大会或者全体业主公布经业主委员会或者建设单位确认的本年度上半年的物业服务资金收支情况,并及时答复业主或者业主大会提出的质询。
十一、关于物业服务资金年度决算账目公布
物业服务企业应在每年2月底前,向业主大会或者全体业主公布经业主委员会或者建设单位确认的上一年度物业服务资金的决算情况,并及时答复业主或者业主大会提出的质询。
物业服务资金年度决算应根据该年度预算逐项进行决算。
十二、关于物业服务资金审计
物业服务企业和业主大会或者建设单位可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计,专业机构由业主委员会或者建设单位确定,审计费用在物业服务资金中列支。
十三、关于物业服务资金结余或者不足的处理
建设单位或者业主大会和物业服务企业应在物业服务合同中对物业服务资金结余或者不足的情形,约定以下处理方式:
物业服务资金有结余的,可以结转至下一年度使用。物业服务合同期满后,物业服务资金仍有结余的,应退还给相关交费业主或者按照业主大会的决定处理。
物业服务资金不足的,应由全体业主予以补足,可以由业主一次性补缴相关费用或用业主公共收益等方式予以补足。
十四、关于年度预算外事项的处理
因不可预计的突发原因导致小区物业服务无法正常开展,需要实施物业服务资金年度预算外项目的,应由物业服务企业书面报告业主委员会。根据本小区业主大会议事规则的有关规定,经业主委员会或者业主大会批准后实施。
十五、关于探索建立服务经营激励机制
鼓励业主大会采用多样化的激励方式,引导物业服务企业充分运用技术创新手段,开展节能降耗,降低服务成本,提高管理效率,提升服务水平;充分利用物业共用部位、共有设施设备进行经营,通过多种渠道,拓展延伸服务、定制服务、跨界经营、社区电商等服务,为业主创造更多的公共收益,探索建立业主与物业服务企业利益共享的良性循环运作模式。
本通知自2015年11月1日起施行,有效期至2020年12月31日止。
上海市住房保障和房屋管理局
2015年9月30日